Voorbeeldprojecten met een zeer goede milieuprestatie
Seaview Scheveningen van RE:BORN Real Estate
Betonconstructie voormalig kantoor draagt nu flexibel indeelbaar hotel
Wat goed is is goed, vinden ze bij projectontwikkelaar RE:BORN Real Estate. Deze specialist in duurzame renovaties en transformaties bouwde het pand Seaview Scheveningen op een betonconstructie uit de jaren ’80 van de vorige eeuw. De ontwikkelaar liet de MPG-score berekenen specifiek voor renovatie-transformatie terwijl dit wettelijk niet verplicht is. Jouke Hennipman, technisch ontwikkelaar bij RE:BORN geeft alle ins en outs van deze duurzame renovatie-transformatie.
RE:BORN bestaat in april 2025 tien jaar. Het koopt bestaand vastgoed in de regio’s Den Haag en Amsterdam en transformeert dat naar functie-dynamische gebouwen. ‘Bij elk pand dat we ontwikkelen denken we na hoe we er in de toekomst, met een lage investering, een andere functie aan kunnen geven. Nu liggen er op deze plek in Scheveningen mooie kansen voor een hotel. Over 20 jaar is hier misschien behoefte aan een kantoor of woningen. Het pand heeft een gemengde bestemming en de vergunning voor permanente verhuur hebben we al.’ In februari 2025 ontvangt het aparthotel (een appartementencomplex voor kort verblijf met hotelfaciliteiten) de eerste gasten.
Kwaliteit S-lagen geeft doorslag bij aankoop panden
Jouke en zijn collega’s selecteren panden aan de hand van het systeem van S-lagen (zie kader). ‘We kijken vooral naar structure en skin om te bepalen of we een pand aankopen. De levensduur van de site vergaat nooit. Die van de structure kan bijvoorbeeld 200 jaar zijn, die van de skin tussen de 50 en 100 en die van de services een jaar of 30. Panden die wij renoveren, verhuren we meestal voor een periode van 15 tot 20 jaar. Een deel van de S-lagen ontwerpen we dan ook specifiek voor deze eerste huurder.’ De structure van dit pand kan nog zo’n 150 jaar mee en bevatte geen dragende wanden. ‘Dat maakt het ideaal voor ons, omdat we de functie dus eenvoudig aan kunnen passen.’
S-lagen
De S-lagen zijn in de jaren ’90 zijn opgesteld door de Britse architect Stewart Brand en daarna door de Nederlandse architect Thijs Asselbergs doorontwikkeld en geschikt gemaakt voor toepassing in het Nederlandse bouw- en renovatielandschap. Er zijn zeven S-lagen: site (locatie plus toegang tot voorzieningen zoals transport), structure (constructie, dus vloeren en wanden), skin (gevels, isolatie en daken), services (installaties), space plan (indeling binnenruimtes), stuff (verplaatsbare objecten binnen het pand) en social (de gebruikers van een pand).
|
Historie locatie Seaview Scheveningen
Tot 1975 stond op deze locatie in Scheveningen Hotel van den Abeelen, een statig pand met een torentje bovenop, gebouwd rond 1900. Het hotel brandde af en werd gesloopt. Daarna verrees hier Seaview offices, een modern kantoorpand met een solide betonnen constructie.
RE:BORN stripte het gebouw volledig. ‘We zijn geen fan van natte verbindingen dus hebben de gevel voorzien van losmaakbare steenstrips die vrij eenvoudig te verwijderen zijn en in zijn geheel of als grondstof hergebruikt kunnen worden. De zij- en achtergevel zijn gemetseld en in goede staat, dus die hebben we behouden. De gevel is na-geïsoleerd met platen voorzien van stucwerk.’ Binnen zijn schuifwanden geplaatst waarmee de huurder eenvoudig grotere appartementen kan creëren. ‘In het hoogseizoen is er veel behoefte aan standaard hotelkamers voor badgasten en vakantievierders. In het laagseizoen trekt Scheveningen juist huurders die langer blijven, omdat ze in de regio werken bijvoorbeeld.’
Verder dan wettelijke eisen duurzaamheid
RE:BORN gaat bij ontwikkelprojecten verder dan de wettelijke normen en eisen rond duurzaamheid. ‘Seaview is ingericht voor logies. Daarvoor bestaat geen eis qua geluidswering. We hadden dus standaard beglazing kunnen plaatsen in de kozijnen, maar kozen voor akoestisch glas. Dat heeft twee redenen; door de straat rijden trams en dit is een eis bij een complex met woonfunctie.’ Bij een verandering van functie hoeven de ramen niet vervangen te worden.
Leren van de MPG
Hoewel de MPG-berekening voor renovatie en transformatie niet wettelijk verplicht is, wordt het gebruik ervan aangemoedigd om de milieuprestaties van gebouwen te verbeteren en duurzamere keuzes te faciliteren. ‘Wij laten die nu al maken bij onze projecten, omdat we willen weten hoe we scoren. Uit de score trekken we lessen voor volgende projectontwikkelingen. De MPG van Seaview laat zien dat we relatief weinig bio-based materialen toegepast hebben. Dat komt deels doordat we weinig hoefden toe te voegen. De betonconstructie bleef staan, dus we hebben alleen een houtskeletbouw-gevel en een houten dakvloer toegevoegd. We hadden tussenwanden kunnen plaatsen van hout, maar dit was financieel niet de beste keuze. De houtprijzen lagen door de oorlog in Oekraïne ontzettend hoog. Bovendien kiezen we vrijwel altijd voor binnenwanden van metal stud, omdat we daarmee zorgen voor flexibel indeelbare ruimten wat een must is in onze visie. En we geloven niet in houten draagconstructies. Daarmee maakVerder je geen herindeelbare constructies die 200 jaar meegaan.’
Hergebruikte trap
Behalve de betonconstructie, is ook een stalen trap hergebruikt. ‘De metalen spiltrap die aan de achtergevel van het pand hing, was nog in goede staat. De oppervlakkige roestplekken waren makkelijk te verwijderen. De trap staat nu in het hart van het gebouw en dient als tweede vluchtroute.’ In de keldervloer is de dekvloer blijven liggen en de nieuwe lift is in de bestaande liftkern geplaatst. De aannemer heeft de bouw en sloop uitgevoerd met elektrisch aangedreven bouwmaterieel.
|
Van het gas af, omdat het kan
Dan de services, de installaties, die waren aan vervanging toe. Nu staan er een luchtwater-warmtepomp op het dak en kleinere microboosters op de verdiepingen. Die kleinere pompen warmen een deel van het water dat uit de grote pomp komt verder op zodat het geschikt is om mee te douchen. ‘Van het gas af gaan, is volgens ons nodig om een goed en duurzaam gebouw te maken. We zijn geen bedrijf dat streeft naar het minimale doen met het maximale rendement.’ De switch naar laagtemperatuurverwarming vroeg om zeer degelijke isolatie. ‘We wilden het pand ook laten voldoen aan de BENG-eisen. Daarom liggen er PVT-panelen op het dak rond de centrale warmtepomp. Die wekken niet alleen elektriciteit op, ze geven hun restwarmte die aan de achterkant ontstaat, af aan een slangensysteem waar antivriesvloeistof doorheen stroomt. Het warme water wordt opgeslagen in tanks in de kelder en gebruikt om de cv-installatie mee te verwarmen. Wij hadden in ons programma van eisen een ander type PVT opgegeven. Onze installatieadviseur Zondervan kwam met deze mooie duurzame oplossing.’
Biodiversiteit
Ook biodiversiteit en watermanagement zijn onderdeel van RE:BORNs visie op duurzaamheid. ‘Binnenstedelijk is er meestal weinig ruimte om groen toe te voegen. Hier in Scheveningen hebben we enkele parkeerplaatsen aan de voorkant weggehaald en vervangen door een groen perkje met waterdoorlatende tegels.’ Jouke is ondertussen druk bezig met een volgend project; het Spaansche Hof in Scheveningen, een grondige renovatie van een Middeleeuws rijksmonument.
Tips en andere opmerkingen
- Slopen en nieuwbouwen of renoveren? Realiseer je dat er veel ingebedde CO2 in een pand kan zitten. Dit gooi je weg als je sloopt.
- Ja, een bestaande, oudere constructie heeft vaak afwijkende maten, dat maakt een transformatie lastiger voor een aannemer. Maar de markt is klaar voor behoud van panden, dus kijk goed of je delen kunt behouden
- Als wij als opdrachtgevers inzetten op transformaties en op bouwen met biobased materialen, dan volgen uitvoerende partijen vanzelf
- Met de nieuwste rekenregels zou de MPG van Seaview Scheveningen uitkomen op 0,6. Hierin is de restlevensduur van de bestaande betonconstuctie (20 jaar) meergerekend. Zonder zou de MPG uitkomen op ongeveer 0,5
| Projectkenmerken | |
|---|---|
| Projectnaam | Seaview Scheveningen |
| Gebouwfunctie | Logiesbouw |
| Locatie | Den Haag |
| Bruto vloeroppervlakte | 2799 m2 |
| Gebouwlevensduur | 50 jaar |
| Oplevering | 2024 |
| Opdrachtgever | RE:BORN Real Estate |
| Huurder | Numa |
| Architect | SYNRG Architecten |
| Aannemer | MEERBOUW |
| Installatieadviseur | J. van Toorenburgh bv |
| Installateur | Zondervan |
| Adviseur en installatie duurzame verwarming en tapwater | Nathan Systems |
| Overige betrokkenen | Next Source (leverancier PVT systeem) INNAX (bouwfysica / bouwbesluit) E.M.N.L Niyongabo-Paulussen (Bouwbureau Lien / W/E adviseurs) voor MPG en GPR |
| Subsidies | ISDE (warmtepompen) Legeskorting (gemeente Den Haag) |
