In  de Rosmalense nieuwbouwwijk ‘De Groote Wielen’ realiseren woningcorporatie Zayaz en woonstichting JOOST onder de naam STEK niet minder dan 200 woningen. STEK biedt een integrale aanpak voor verschillende maatschappelijke vraagstukken.

Uitgangspunten en ambities

De ambitie om duurzame woningen te bouwen wordt in STEK ruimschoots gerealiseerd. De milieuprestatie van de STEK-woningen fase 2 varieert van 0,36 tot 0,44. Niet alleen duurzame ambities worden ingevuld. STEK biedt op korte termijn een antwoord op de grote vraag naar woningen en is bedoeld voor huishoudens met een laag of middeninkomen. En dat is nog niet alles. Niet voor niets worden de STEK-woningen gebouwd onder het thema ‘duurzaam wonen mét de buren’. STEK is bedoeld voor bewoners die ervoor elkaar zijn, die met elkaar leven en die gezamenlijk de duurzame wijk willen onderhouden. Om dat te realiseren zijn de ontwikkelaars van STEK voortdurend bezig om het bouwconcept, de wijkinrichting en de sociale samenstelling van de bewoners op elkaar af te stemmen.

200 woningen in 3 jaar

De eerste 30 STEK-woningen zijn in 2023 opgeleverd. Jurgen Arts en Luck Dankers zijn namens Zayaz en JOOST druk bezig met de uitvoering van fase 2. Jurgen is ontwikkelaar en coördinerend projectleider en Luck is bouwontwikkelaar, bouwmanager en voert de bouwdirectie.  Het STEK-project bestaat uit niet minder dan 200 woningen. “Samen met woonstichting JOOST zetten wij dit jaar 91 woningen neer”, meldt Luck. “Dat zijn veel woningen in een korte tijdspanne, maar toch is de planning haalbaar.” De woningen worden namelijk in de fabriek gebouwd en in componenten op de bouwplaats aangevoerd. Het werk op de bouwplaats bestaat grotendeels uit samenvoegen en monteren.”

’s-Hertogenbosch en Rosmalen staan bekend om hun vele flexwoningen. Het idee hierbij is dat woningzoekenden snel aan huisvesting kunnen worden geholpen. Veelal gaat het om tijdelijke huisvesting. Jurgen: “De STEK-woningen zijn geen flexwoningen, ze zijn geschikt voor permanente bewoning. Maar het idee van de flexwoningen heeft ons op het spoor van verplaatsbare en dus losmaakbare woningen gebracht. De modulair gebouwde woningen uit de fabriek passen in die gedachte. Het STEK-plan gaat ervanuit dat de woningen van fase 1 en fase 2 op afzienbare termijn verplaatst worden. De bewoners van deze fasen krijgen een verhuurcontract voor maximaal 15 jaar aangeboden. Ze zijn ervan op de hoogte dat de verplaatsing al over 8 of 10 jaar kan worden uitgevoerd. Als ze willen mogen ze meeverhuizen en de nieuwe locatie is in principe elders in De Groote Wielen. Het biedt ons de mogelijkheid om in 3 jaar tijd enige invulling te geven aan de grote vraag naar betaalbare sociale huurwoningen.”

De woningen van fase 3 krijgen direct een permanente bestemming. Ook deze woningen komen uit de fabriek en zouden dit jaar al gereed zijn, maar door vertraging in de levering van nutsvoorzieningen is de oplevering uitgesteld tot het voorjaar van 2025.

Mét de buren

Daarnaast wordt in het project sterk ingezet op gemeenschapszin. De ontwikkelaars van STEK hebben uitgebreid onderzoek verricht en een groot aantal mensen gesproken met de vraag hoe de gemeenschapszin in de wijk en met de omliggende wijken kan worden bevorderd.

De inrichting van de wijk is daarbij een belangrijke factor. De woningen zijn gesitueerd rond 12 woonerven die een gemeenschappelijk buitenleven mogelijk maken. De woonerven zorgen er niet alleen voor dat kinderen met elkaar samen spelen, maar bieden ook de mogelijkheid aan de volwassenen elkaar te ontmoeten. Luck: “Het draagt ertoe bij dat de bewoners elkaar helpen en dat leidt misschien wel tot het besluit, gezien het beperkte aantal parkeerplaatsen, om gezamenlijk een auto te gebruiken. Ook is er gedacht aan het contact met de omliggende wijken. Het plan STEK is zodanig opgezet, dat het interessant wordt voor omwonenden om er doorheen te wandelen.  

Jurgen: “We richten ons nadrukkelijk op bewoners die in deze leefomgeving passen en die willen meedoen. Een bijzondere maatregel is dat wij de woningen voor maar liefst een derde deel aan bewoners met een middeninkomen toewijzen. Verder geven wij uitgebreide voorlichting over de bedoeling van deze wijze van samenwonen. Dat doen we op onze website, tijdens voorlichtingsbijeenkomsten en door bewoners vooraf met elkaar in contact te brengen. We maken duidelijk dat STEK open staat voor bewoners die het leuk vinden om veel contact met elkaar te hebben, samen de erven te onderhouden en om elkaar te helpen. Die vraag komt nadrukkelijk aan de orde. Alles wel in een ongedwongen sfeer. Er zijn geen verplichtende regels. De voorlichting over deze vorm van samenwonen zal zeker helpen. Het percentage kandidaten die in het voortraject afhaakt is daarom hoger dan normaal.”

De hamvraag daarbij is hoe je de gemeenschapszin in standhoudt als de eerste bewoners naar elders verhuizen. Jurgen: “Als woningcorporatie moeten we het stuur op een gegeven moment overdragen. Daarom gaan wij aan de slag met buurtverbinders onder de naam ‘Butterfly Effect’. Dat zijn bewoners die de taak op zich willen nemen om allerlei buurtactiviteiten te ontplooien en initiatieven te omarmen die een bijdrage leveren aan de gemeenschapszin. Na de oplevering mag dat niet wegvallen. Deze gemeenschapszin is niet alleen van belang om op een prettige manier samen te wonen, maar ook om de duurzaamheid en de circulariteit van de woningen en de erven in stand te houden.”

Geen onderdeel van de MPG-berekening, maar vanuit het oogpunt van circulariteit wel van belang zijn het aanbrengen van een circulaire keuken en een houten tuinterras.